Kabar dari Direktorat Jenderal Anggaran Kementerian Keuangan pekan ini cukup mengejutkan banyak pemilik rumah kedua.
Dalam forum Konsultasi Publik Rancangan Undang-undang APBN 2027 pada Kamis, 6 Agustus 2026, Direktur Penyusunan APBN Kemenkeu Rofyanto Kurniawan menyampaikan bahwa pemerintah akan memperluas basis pajak dengan menyasar kelompok yang selama ini belum optimal membayar kewajibannya, termasuk orang-orang yang memiliki lebih dari satu rumah dan mendapatkan penghasilan dari menyewakannya.
Rofyanto memberi contoh sederhana, rumah kedua atau ketiga milik seseorang jarang ditinggali sendiri, biasanya disewakan atau dikontrakkan, dan penghasilan dari sana seharusnya menjadi objek pajak.
Jika kamu kebetulan punya satu atau dua rumah yang dikontrakkan, pernyataan ini mungkin membuat kamu bertanya-tanya.
Apakah selama ini kamu sudah membayar pajak yang benar? Berapa besarnya? Siapa yang seharusnya menyetorkan?
Pertanyaan semacam ini wajar muncul, sebab dalam praktiknya banyak transaksi sewa rumah di Indonesia berjalan sangat sederhana.
Pemilik dan penyewa bertemu, sepakat harga, uang berpindah tangan, kunci diserahkan, dan urusan selesai tanpa ada yang memikirkan aspek perpajakannya.
Pengalaman semacam ini sangat umum terjadi, terutama di kota-kota yang banyak dihuni pekerja rantauan atau mahasiswa, tempat rumah kontrakan menjadi kebutuhan pokok tempat tinggal sementara.
PPh Final atas Penghasilan Sewa Rumah
Supaya kamu tidak salah paham soal jenis pajak yang dimaksud, mari kita bahas dengan bahasa yang sederhana.
Penghasilan dari sewa rumah, termasuk kontrakan, sebenarnya sudah lama diatur secara khusus, bukan aturan baru yang muncul mendadak setelah pernyataan Kemenkeu tersebut. Payung hukumnya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Aturan ini menegaskan bahwa penghasilan dari sewa tanah dan bangunan, baik sebagian maupun seluruhnya, dikenai Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai sewa.
Ketentuan ini juga selaras dengan Pasal 4 Ayat 2 huruf d Undang-Undang Pajak Penghasilan yang telah diperbarui melalui Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
Kata “final” di sini penting untuk kamu pahami, karena sering menimbulkan kebingungan.
Final berarti pajak tersebut sudah selesai dipotong atau dibayar saat transaksi sewa terjadi, dan penghasilan itu tidak perlu digabung lagi dengan penghasilan lain saat kamu melaporkan SPT Tahunan menggunakan tarif progresif biasa.
Ini berbeda dengan penghasilan dari gaji misalnya, yang dihitung berlapis sesuai penghasilan kena pajak.
Jadi begitu kamu menerima uang sewa dan pajaknya sudah dipotong atau disetor, kewajiban pajak atas penghasilan sewa tersebut sudah dianggap tuntas.
Siapa yang Wajib Bayar dan Gimana Cara Menghitungnya?
Yang membuat banyak pemilik rumah kontrakan bingung adalah soal siapa yang bertanggung jawab menyetorkan pajak tersebut. Aturannya cukup jelas.
Jika penyewamu adalah badan usaha atau instansi pemerintah, misalnya perusahaan yang menyewa rumah untuk mess karyawan, maka pihak penyewalah yang wajib memotong pajak 10 persen tersebut dari uang sewa, menyetorkannya ke kas negara, dan memberikan bukti potong kepadamu sebagai pemilik rumah.
Namun, kebanyakan kontrakan disewa oleh perorangan, misalnya pekerja atau keluarga muda yang mencari tempat tinggal.
Dalam situasi ini, penyewa perorangan tidak memiliki kewajiban memotong pajak, sehingga tanggung jawab menghitung dan menyetorkan sendiri pajaknya berpindah ke tanganmu selaku pemilik rumah.
Situasi kedua inilah yang paling sering luput dari perhatian pemilik kontrakan, karena secara psikologis, uang sewa yang masuk ke rekening pribadi terasa seperti penghasilan pribadi biasa, bukan sesuatu yang harus dipotong pajak lebih dulu.
Bayangkan pengalaman yang mungkin familiar bagi kamu atau kenalanmu.
Seorang pegawai kantoran memiliki rumah warisan orang tua di kampung halaman, lalu memutuskan mengontrakkannya karena ia sudah menetap dan bekerja di kota lain.
Setiap tahun ia menerima uang sewa sebesar dua puluh empat juta rupiah dari satu keluarga penyewa.
Karena transaksi dilakukan secara kekeluargaan, tanpa perantara agen properti, dan uang ditransfer langsung ke rekening pribadinya, ia tidak pernah berpikir ada kewajiban pajak yang menyertainya.
Padahal berdasarkan aturan yang berlaku, ia seharusnya menghitung sendiri pajak final sebesar 10 persen dari nilai bruto sewa tersebut, yaitu dua juta empat ratus ribu rupiah per tahun, lalu menyetorkannya melalui e-billing paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah uang sewa diterima, dan melaporkannya dalam SPT Masa maupun SPT Tahunan.
Contoh perhitungan semacam ini juga dijelaskan dalam panduan resmi konsultan pajak yang mengacu pada PP 34/2017, misalnya kasus penyewaan gedung kantor senilai dua ratus dua puluh juta rupiah yang dikenai pajak final dua puluh dua juta rupiah setelah dikalikan tarif 10 persen dari total nilai bruto termasuk biaya layanan tambahan seperti keamanan dan kebersihan.
Dasar Pengenaaan Pajak
Poin penting lain yang perlu kamu catat adalah dasar pengenaan pajaknya. Pajak dihitung dari jumlah bruto nilai sewa, bukan dari keuntungan bersih setelah dikurangi biaya perawatan atau perbaikan rumah.
Bahkan biaya tambahan seperti biaya keamanan, biaya pemeliharaan, atau service charge yang dibebankan kepada penyewa tetap dihitung sebagai bagian dari dasar pengenaan pajak, baik perjanjiannya dibuat terpisah maupun digabung dengan perjanjian sewa utama.
Artinya, jika kamu menyewakan rumah dengan tambahan biaya perawatan taman atau keamanan lingkungan yang dibayar penyewa kepadamu, komponen itu ikut dihitung dalam total nilai sewa yang menjadi dasar pajak, bukan hanya harga sewa pokoknya saja.
Selain rumah kontrakan biasa, ada juga fenomena kos-kosan yang sering disamakan begitu saja padahal perlakuan pajaknya bisa berbeda tergantung skala dan cara pengelolaannya.
Beberapa sumber konsultan pajak menjelaskan bahwa usaha kos-kosan, terutama yang dikelola dengan skala besar dan disertai layanan tambahan seperti laundry atau katering, cenderung diperlakukan sebagai kegiatan usaha jasa penginapan, sehingga bisa masuk kategori penghasilan usaha dengan tarif final 0,5 persen dari omzet bruto bagi pelaku UMKM sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018, sepanjang omzet tahunannya tidak melebihi Rp4,8 miliar.
Namun perlu kamu catat, beberapa sumber lain menyebutkan bahwa kos-kosan dengan jumlah kamar terbatas, misalnya sepuluh kamar atau kurang tanpa layanan tambahan, tetap dikategorikan sebagai penghasilan pasif dari sewa properti biasa dan mengikuti tarif final 10 persen sesuai PP 34/2017.
Karena ada perbedaan penafsiran semacam ini di antara sumber yang tersedia, sebaiknya kamu tidak menyimpulkan sendiri jenis pajak yang berlaku untuk kos-kosanmu tanpa berkonsultasi langsung dengan petugas pajak atau konsultan pajak resmi.
Mengingat penentuannya bergantung pada karakteristik usaha, jumlah kamar, dan ada tidaknya layanan tambahan yang kamu tawarkan.
Untuk rumah kontrakan sederhana yang hanya disewakan sebagai tempat tinggal tanpa layanan tambahan, ketentuan yang paling jelas dan konsisten di semua sumber tetap merujuk pada tarif final 10 persen dari nilai bruto sewa berdasarkan PP 34/2017.
Ada juga kewajiban lain yang sering tertukar dengan pajak sewa, yaitu Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB.
Perlu kamu pahami, PBB dan pajak penghasilan atas sewa adalah dua hal yang berbeda meski sama-sama berkaitan dengan properti.
PBB dikenakan setiap tahun kepada pemilik tanah dan bangunan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak, terlepas dari apakah rumah tersebut disewakan atau tidak.
Sementara pajak final 10 persen yang dibahas di atas khusus dikenakan atas penghasilan yang kamu peroleh dari kegiatan menyewakan rumah tersebut kepada pihak lain.
Jadi jika kamu memiliki rumah kontrakan, ada dua kewajiban yang perlu kamu penuhi secara terpisah, yaitu membayar PBB setiap tahun sebagai pemilik properti, dan membayar atau menyetorkan pajak final atas penghasilan sewa setiap kali kamu menerima uang dari penyewa.
Cara Bayar dan Lapornya
Pengalaman lain yang sering dialami pemilik kontrakan adalah rasa was-was ketika mendengar rencana pemerintah memperkuat integrasi data antarlembaga.
Dalam pernyataannya, Rofyanto menyebutkan bahwa pemerintah terus mengembangkan sistem Coretax agar mampu melakukan analisis data perpajakan secara lebih menyeluruh, serta memperkuat sinergi dengan berbagai instansi untuk mendapatkan gambaran ekonomi wajib pajak yang lebih lengkap.
Tujuannya adalah melakukan benchmarking terhadap profil wajib pajak sehingga penerimaan pajak bisa lebih optimal.
Bagi kamu yang selama ini menganggap transaksi sewa rumah sulit terdeteksi karena dilakukan secara tunai atau transfer antarpribadi, perkembangan sistem semacam ini patut menjadi perhatian.
Data transaksi keuangan, kepemilikan properti, dan aktivitas ekonomi lain berpotensi semakin mudah disandingkan oleh otoritas pajak untuk mengidentifikasi ketidaksesuaian antara profil harta seseorang dengan penghasilan yang dilaporkan.
Risiko Jika Kamu Tidak Patuh
Sekarang mari kita bicara soal konsekuensi jika kewajiban ini tidak dipenuhi. Sebagian orang mungkin berpikir, karena selama bertahun-tahun tidak pernah ditegur, berarti aman-aman saja untuk terus melewatkan kewajiban ini.
Padahal, keterlambatan atau kelalaian membayar pajak final atas sewa properti tetap berpotensi dikenai sanksi administratif berupa bunga keterlambatan sesuai ketentuan umum perpajakan yang berlaku, di luar risiko pemeriksaan jika datamu tidak sesuai dengan profil ekonomi yang tercatat di sistem otoritas pajak.
Dengan rencana penguatan Coretax dan sinergi data antarlembaga yang disampaikan Kemenkeu, celah untuk luput dari pengawasan kemungkinan akan semakin menyempit ke depannya.
Oleh karena itu, daripada menunggu ditegur, lebih baik kamu mulai menertibkan administrasi pajak sewa rumah kontrakanmu dari sekarang.
Tips Taat Pajak Penyewaan Rumah
Langkah praktis yang bisa kamu lakukan sebenarnya tidak rumit. a. Catat penghasilan sewa
Catat setiap penghasilan sewa yang diterima, baik bulanan maupun tahunan, lengkap dengan tanggal penerimaannya.
b. Hitung PPh final 10 persen
Hitung pajak final sebesar 10 persen dari total nilai bruto sewa yang diterima, termasuk biaya tambahan apa pun yang dibebankan kepada penyewa.
c. Setorkan pajak jika tidak dipotong penyewa
Jika penyewamu adalah perorangan sehingga tidak ada pemotongan dari pihak penyewa, setorkan sendiri pajak tersebut melalui sistem e-billing resmi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah sewa diterima.
d. Simpan bukti pembayaran pajak
Simpan seluruh bukti setor atau bukti potong untuk keperluan pelaporan SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat 2 maupun SPT Tahunan.
e. Konsultasikan jika mengalami kesulitan
Jika kesulitan menghitung sendiri, terutama bila memiliki lebih dari satu properti sewa atau usaha kos-kosan dalam skala lebih besar, kamu bisa berkonsultasi dengan KPP setempat atau konsultan pajak bersertifikat.
Menariknya, kewajiban pajak sewa ini sebenarnya bukan beban yang terlalu berat jika dibandingkan dengan tarif pajak penghasilan umum yang berlapis.
Karena sifatnya final dan dihitung sekali dari nilai bruto, kamu justru mendapatkan kepastian jumlah pajak yang harus dibayar tanpa perlu pusing menghitung pengurangan biaya-biaya operasional secara detail seperti pada penghasilan usaha biasa.
Hal ini membuat kewajiban ini sebenarnya cukup mudah dipahami begitu kamu memahami konsepnya, meski memang membutuhkan sedikit kedisiplinan dalam pencatatan dan penyetoran rutin setiap bulan.
Referensi
- CNBC Indonesia, “Genjot Penerimaan, Ditjen Pajak Bakal Sasar Pemilik Rumah Kontrakan”, 7 Agustus 2026: https://www.cnbcindonesia.com/news/20260807102231-4-757348/genjot-penerimaan-ditjen-pajak-bakal-sasar-pemilik-rumah-kontrakan
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, arsip Ortax: https://datacenter.ortax.org/ortax/aturan/show/16372
- Penjelasan tarif dan dasar pengenaan pajak sewa tanah dan bangunan, Ortax: https://ortax.org/pajak-penghasilan-atas-persewaan-tanah-dan-atau-bangunan
- Direktorat Jenderal Pajak, penjelasan resmi mengenai tarif PPh atas biaya layanan dan sewa gedung: https://www.pajak.go.id/en/node/25637
- Ketentuan Pajak Usaha Persewaan Tanah dan Bangunan, Adminpajak: https://www.adminpajak.com/artikel/show/221/Ketentuan-Pajak-Usaha-Persewaan-Tanah-dan-Bangunan
- Kewajiban pemotongan PPh final oleh wajib pajak badan, Sharing Pajak: https://www.sharingpajak.co.id/wp-badan-wajib-potong-pph-final-jika-sewa-tanah-bangunan/
- Panduan PPh Final atas sewa rumah dan kos-kosan, BantuPajak: https://bantupajak.com/panduan-pph-final-atas-sewa-rumah-dan-kos-kosan/
- Aspek perpajakan usaha kos-kosan dan ketentuan PP 23/2018, Enforce A: https://www.enforcea.com/Blog/aspek-perpajakan-usaha-kos-kosan
- Cara hitung dan lapor pajak kos-kosan, Konsultanku: https://konsultanku.co.id/blog/cara-hitung-pajak-kos-kosan-petunjuk-membayar-pajak-kos-kosan
- Pajak sewa properti dan kos, panduan lapor SPT 2026, Desa Naob: https://desanaob.id/pajak-sewa-properti-kos-2026/
- Penjelasan PPh Final sewa properti bagi pemilik kontrakan, Konsultan Pajak Rahayu: https://konsultanpajakrahayu.com/blog/detail/4748/konsultan_pajak_rahayu
